єОселя: умови, ставки, банки та як подати заявку
єОселя 2025–2026: умови, ставки, банки та як подати заявку через Дія
Коротко: ключові умови єОселі 2025
Ставка 3% — для військових, медиків, педагогів, ветеранів, ВПО. Ставка 7% — для всіх інших громадян. Перший внесок від 20% (від 10% для молоді). Строк до 20 років. Заявка через застосунок Дія або відділення банку. Програма діє з жовтня 2022 р., видано понад 17 300 кредитів на суму 28,7 млрд грн.
єОселя
Державна програма пільгового іпотечного кредитування України, запущена у жовтні 2022 року. Оператор програми — ПрАТ «Укрфінжитло» (підпорядковане Мінфіну). Мета: забезпечити доступне житло для військових, медиків, педагогів, науковців, ВПО та інших громадян України. Регулюється Постановою КМУ №856 від 02.08.2022 та подальшими змінами.
Ставки єОселі: 3% і 7% — хто отримує яку
| Категорія | Ставка роки 1–10 | Ставка з 11-го року | Перший внесок |
|---|---|---|---|
| Пільгові категорії (військові, медики, педагоги, ВПО тощо) | 3% річних | 6% річних | від 20% (молодь від 10%) |
| Всі інші громадяни України | 7% річних | 10% річних | від 20% |
| Реальна ставка (з платежами та страховкою) | ≈ 4,5–5% (пільгові) | — | — |
| Реальна ставка (7% категорія) | ≈ 8,5–10% | — | — |
Ставки фіксовані у гривні. З 11-го року підвищення відбувається автоматично згідно умов договору.
Хто може отримати єОселю: повний список категорій
Пільгова ставка 3% — для цих категорій
Військовослужбовці ЗСУ, СБУ, НГУ, Держприкордонслужби, ДБР, НАБУ, БЕБ за контрактом та члени їх сімей. Поліцейські. Медичні працівники державних та комунальних закладів. Педагогічні та науково-педагогічні працівники. Наукові працівники державних установ. Ветерани війни та члени їх сімей. Особи з інвалідністю внаслідок війни. Сім'ї загиблих Захисників України. Внутрішньо переміщені особи (ВПО).
Всі інші громадяни України (не з пільгових категорій) також можуть отримати єОселю — але за ставкою 7%. Вимога: не мати у власності житла площею більше ніж 52,5 кв. м для однієї особи (+ 21 кв. м на кожного члена сім'ї). Кредитний рейтинг позичальника перевіряється обов'язково — навіть дрібне прострочення може стати причиною відмови.
Вимоги до позичальника
| Вимога | Деталі |
|---|---|
| Вік | 21–60 років на момент видачі кредиту; до 70 років на момент повного погашення |
| Громадянство | Громадянин України |
| Дохід | Офіційно підтверджений дохід пропорційний розміру кредиту |
| Кредитна історія | Чиста: відсутність прострочень, поточних боргів, обтяжень |
| Власне житло | Не більше 52,5 кв.м на 1 особу (інакше не підпадаєте під програму) |
| Участь в інших програмах | Не можна одночасно брати участь в інших держіпотечних програмах |
| Продаж житла | Не відчужували нерухомість площею понад норму за останні 36 місяців |
Вимоги до житла: що можна купити за єОселею
| Тип житла | Пільгові категорії (3%) | Загальні умови (7%) |
|---|---|---|
| Нова квартира (первинний ринок) | ✅ Так | ✅ Так |
| Квартира вторинного ринку (до 3 років) | ✅ Так | ✅ Так |
| Квартира вторинного ринку (старше 3 років) | ✅ Так (ВПО та пільгові) | ❌ Тільки до 3 років |
| Житловий будинок | ✅ Так (з 2024 р.) | ✅ Так (до 3 років) |
| Садовий/дачний будинок | ❌ Ні | ❌ Ні |
| Нежитлова нерухомість | ❌ Ні | ❌ Ні |
Житло має відповідати граничній вартості 1 кв.м по регіону (норматив Мінвідновлення × коефіцієнт 2 для обласних центрів).
Банки-учасники єОселі 2025
| Банк | Видано кредитів (всього) | Макс. сума кредиту | Примітка |
|---|---|---|---|
| Ощадбанк | 6 450 (лідер) | 6 млн грн | Найбільше кредитів за програмою |
| ПриватБанк | 4 796 | 4 млн грн | Онлайн-заявка через Приват24 |
| Укргазбанк | 4 345 | 5 млн грн | Держбанк, лояльний до ВПО |
| Глобус Банк | — | — | Активний учасник |
| Sky Bank | — | — | — |
| Sense Bank | — | — | Вік від 21 до 70 р. на погашення |
| Банк Кредит Дніпро | — | — | Постанова КМУ №998 від 07.2025 |
| ТАСКОМБАНК | — | — | — |
| BISBANK | — | — | — |
| РАДАБАНК | — | — | — |
Дані: Укрфінжитло, червень 2025. Список банків може поповнюватись.
Можна подавати одночасно до 5 банків
Програма дозволяє подати заявку паралельно до п'яти банків. Це збільшує шанс схвалення — умови в кожному банку можуть відрізнятись. Якщо один банк відмовив — зверніться до іншого і дізнайтесь причину відмови.
Як подати заявку на єОселю: покрокова інструкція
Оформлення єОселі через Дія: 6 кроків
Перевірте відповідність умовам
Переконайтесь що ваш вік, дохід, КІ та відсутність зайвого житла відповідають вимогам. Перевірте свою кредитну історію заздалегідь — будь-яке прострочення = відмова. Якщо ви з пільгової категорії — підготуйте підтверджуючі документи.
Знайдіть житло
Оберіть квартиру або будинок, що відповідає вимогам програми: введений в експлуатацію не більше 3 років тому (або пільгова категорія), площа та вартість 1 кв.м у межах нормативу для вашого регіону.
Вартість 1 кв.м не може перевищувати норматив Мінвідновлення × 2 для обласних центрів. Перевіряйте на офіційному сайті ukrfinzhytlo.in.ua.
Подайте заявку через Дія
Відкрийте застосунок Дія → розділ «Послуги» → «єОселя». Заповніть заявку, вкажіть житло і оберіть до 5 банків. Альтернатива: portal.diia.gov.ua або безпосередньо у відділенні банку.
Очікуйте рішення банку
Банки розглядають заявки від 5 робочих днів до 4 місяців (Київ). Якщо отримали відмову — дізнайтесь причину і спробуйте інший банк-учасник.
Оцінка та підписання
Банк направить незалежного оцінщика для визначення ринкової вартості житла. Саме ця сума (а не ціна продавця) береться за базу кредитування. Підписується кредитний договір та договір іпотеки.
Обов'язкове страхування предмету іпотеки: 0,25% від вартості на рік. Врахуйте цю суму у реальну вартість кредиту.
Отримання коштів та реєстрація
Після підписання всіх документів банк перераховує кошти продавцю. Квартира реєструється у вашу власність з обтяженням іпотекою на користь банку (знімається після повного погашення).
Розрахунок єОселі: скільки реально коштуватиме
Приклад розрахунку єОселі: квартира 2 млн грн у Києві
Початкові дані:
Щомісячний платіж (ануїтет): 1 600 000 грн × 7%/12 × (1+7%/12)^180 ÷ ((1+7%/12)^180 − 1) ≈ 14 380 грн
Всього виплат за 15 років: 14 380 × 180 = 2 588 400 грн
Переплата по відсотках: 2 588 400 − 1 600 000 = 988 400 грн
Страховка іпотеки (0,25%/рік від 2 млн): ≈ 5 000 грн/рік
Комісія банку за видачу (разова): 0–8 000 грн залежно від банку
Результат:
~14 400 грн/місяць
Для пільгової ставки 3% той самий кредит: ≈ 11 050 грн/місяць — економія 3 350 грн/міс або 40 200 грн/рік.
єОселя vs звичайна іпотека: порівняння
єОселя vs комерційна іпотека банку
| Параметр | єОселя | Звичайна іпотека банку |
|---|---|---|
| Ставка | 3% або 7% | 18–25% (ринкова 2025) |
| Перший внесок | від 20% | від 20–30% |
| Строк | до 20 років | до 20 років |
| Підтримка держави | ✅ Так (Укрфінжитло) | ❌ Ні |
| Вік позичальника | 21–60 (видача) | 21–65 |
| КІ | Чиста обов'язково | Чиста бажано |
| Підходить для вторинки | ✅ (до 3 років або пільгові) | ✅ Будь-якої |
| Швидкість схвалення | 5 днів — 4 місяці | 5–30 днів |
Підводні камені єОселі: що треба знати заздалегідь
Поширені помилки про програму єОселя
МІФ
«Перший внесок завжди 20% — не більше»
РЕАЛЬНІСТЬ
Це мінімум за програмою, але кожен банк має власний ризик-менеджмент. Банк може вимагати 30–50% залежно від вашого доходу, КІ та регіону. Завжди уточнюйте у конкретному банку.
МІФ
«Ставка 7% залишається на весь строк»
РЕАЛЬНІСТЬ
Ставка 7% фіксована тільки на перші 10 років. З 11-го року вона автоматично зростає до 10% згідно умов договору. При ставці 3% — зростає до 6% з 11-го року.
МІФ
«Можна купити будь-яку квартиру»
РЕАЛЬНІСТЬ
Житло має відповідати вимогам: не старше 3 років (для загальних), в межах нормативної вартості 1 кв.м, не в зоні активних бойових дій. Не всі квартири на ринку підходять.
МІФ
«Реальна ставка дійсно 7%»
РЕАЛЬНІСТЬ
Реальна ставка (РВПС) вища: включає страховку (0,25%/рік), комісію банку, нотаріальні витрати. Для 7% кредиту реальна вартість ~8,5–10% річних. Завжди запитуйте РВПС у банку та порівнюйте з реальною річною ставкою інших кредитних продуктів.
Чи можна використати єВідновлення як перший внесок
З вересня 2025 року (Постанова КМУ №998 від 13.08.2025) власники житлового сертифіката єВідновлення можуть використати його як перший внесок за програмою єОселя. Якщо вартість бажаного житла перевищує суму сертифіката — різницю можна взяти в кредит. Для цього потрібно пройти стандартну процедуру оформлення єОселі, але вказати сертифікат як першу виплату.
Документи для єОселі: що підготувати
- Паспорт громадянина України (або ID-картка) + реєстрація
- Ідентифікаційний код (РНОКПП)
- Довідка про доходи (форма 3ДФ або виписка по зарплатному рахунку за 6–12 місяців)
- Для ФОП: податкова декларація за 1–2 роки
- Документи на житло: техпаспорт, витяг з реєстру, звіт оцінщика
- Для пільгових категорій: посвідчення ветерана / УБД, довідка з місця роботи (медики, педагоги), довідка ВПО
- Заява через Дія або заяву в банку
Регіональні обмеження: вартість 1 кв.м по містах
| Тип населеного пункту | Коефіцієнт | Орієнтовна макс. вартість 1 кв.м |
|---|---|---|
| Київ та передмістя (до 15 км) | ×2 | ~49 000–55 000 грн/кв.м |
| Обласні центри (Дніпро, Львів, Одеса, Харків) | ×2 | ~44 000–50 000 грн/кв.м |
| Міста 100–300 тис. осіб | ×1,5 | ~30 000–38 000 грн/кв.м |
| Інші міста та селища | ×1 | ~20 000–28 000 грн/кв.м |
Точні нормативи визначає Мінвідновлення щоквартально. Перевіряйте актуальні значення на ukrfinzhytlo.in.ua.
Кредитна історія та єОселя
Чиста кредитна історія — обов'язкова умова єОселі. Будь-яке поточне прострочення, невиплачений борг або негативний запис у УБКІ/ПКБ автоматично призведе до відмови. Перед подачею заявки перевірте свій кредитний рейтинг і за потреби виправте КІ через своєчасне погашення дрібних кредитів протягом 3–6 місяців.
Якщо у вас є поточна прострочена заборгованість — спочатку закрийте її, дочекайтесь оновлення даних у бюро кредитних історій (1–2 місяці) і лише потім подавайте заявку на єОселю. Дострокове погашення та реструктуризація наявних кредитів також покращують шанси на схвалення.
Часті питання про єОселю
Часті питання
Порада: як підвищити шанси на схвалення єОселі
Подавайте заявку одночасно до всіх 5 дозволених банків. Заздалегідь перевірте і виправте кредитну історію через дрібні своєчасно погашені кредити. Підготуйте максимально повний пакет документів по доходах. Якщо маєте статус ВПО або пільгової категорії — обов'язково підтвердіть це документально: отримаєте ставку 3% замість 7%.
Редакція Фіногляд
Фінансові аналітики
Корисні посилання та офіційні ресурси
Офіційний сайт програми: eoselia.diia.gov.ua. Сайт оператора Укрфінжитло: ukrfinzhytlo.in.ua — там актуальні нормативи вартості, список банків і поточна статистика. Подача заявки: застосунок Дія або portal.diia.gov.ua. Перед подачею заявки рекомендуємо також перевірити свою кредитну історію в УБКІ та ПКБ.
Коротко про єОселю 2025
- Ставка 3% — для військових, медиків, педагогів, ВПО; 7% — для всіх інших
- Перший внесок від 20% (молодь від 10%), строк до 20 років
- З 11-го року ставка зростає: 3%→6%, 7%→10% (автоматично)
- Подача через Дія або банк — до 5 банків одночасно
- Обов'язкові: чиста КІ, офіційний дохід, відповідність норма житла
- Реальна вартість 7%-кредиту — близько 8,5–10% з урахуванням страховки та комісій
- 17 341 кредит виданий з 2022 р. на суму 28,7 млрд грн (станом на 06.2025)
Висновок: чи варто брати єОселю
Єдина в Україні програма пільгової іпотеки під 3–7% — це реальна можливість придбати житло на умовах, недосяжних на комерційному ринку (ринкова ставка 2025 — 18–25%). Головне: відповідати вимогам, мати чисту кредитну історію і підтверджений дохід. Якщо ви з пільгової категорії — 3% робить іпотеку реально доступною.